Kako izračunati brzinu kapitalizacije: 6 koraka

Investitori sektora nekretnina oslanjaju se na različite vrste informacija u pregovaračkom procesu u vezi s objektima nekretnina koji donose prihod. Na primjer, oni su zainteresirani za atraktivnost lokacije nekretnine i / ili bilo kakve nadolazeće promjene u tom području. Jedna od najvažnijih komponenti koja pomažu ulagačima donijeti odluku je stopa kapitalizacije. Stopa kapitalizacije (omjer neto dobiti i njene kupoprodajne cijene) omogućava investitorima da međusobno uspoređuju nekretnine, procjenjujući normu dobiti za ulaganje u vlasništvo. Istražite korake u nastavku za izračunavanje brzine kapitalizacije za vaš dom!

Korake

Dio 1 od 2:

Izračun stopa kapitalizacije

jedan. Izračunajte godišnji bruto prihod ulaganja. Bruto prihod određene investicione imovine uglavnom je prihod od iznajmljivanja. Drugim riječima, kada investitor nekretnina kupuje kuću, on obično zarađuje novac na njemu, prije nego što ga prenose da iznajmljuje stanovnike. Međutim, to nije jedini mogući izvor prihoda. Ostali prihodi mogu se obračunati i iz imovine, kao što su, na primjer, aparat za kupovinu ili mašine za pranje rublja.

Na primjer, pretpostavimo da smo upravo kupili kuću i namjeravali da ga unajmite za 750 USD / mjesečno. Pod takvim cijenama možemo očekivati da će godišnja bruto dobiti imovine biti 750 × 12 = 9000 USD.

Slika pod nazivom Slika brzine brzine koraka 2

2. Izbrišite operativne troškove povezane sa nekretninama, od bruto prihoda. Bilo koji objekt za nekretnine uključuje operativne troškove. Po pravilu su to troškovi povezani sa sadržajem, osiguranjem, porezima i upravljanjem nekretninama. Koristite precizan izračun tih iznosa i odbijte ih od bruto dohotka izračunatog gore. Tako ćete dobiti "neto prihod" iz imovine.

Na primjer, pretpostavimo da nakon uspostavljanja stanarine, možemo očekivati sljedeće godišnje troškove povezane sa imovinom: doprinos u iznosu od 900 dolara u upravljanju nekretninama, 450 USD za održavanje kuće, 710 dolara za poreze i 650 USD za osiguranje. 9000 - 900 - 450 - 710 - 650 = "6290 dolara" je naš neto dobit.

Imajte na umu da pri izračunavanju brzine kapitalizacije, komercijalnih troškova, uključujući troškove kupovine imovine, plaćanja kredita, naknada i t.D., "Ne" se uzimaju u obzir, jer ove tačke odražavaju situaciju investitora i varijable su po prirodi. Negativno utiču na neutralnu usporedbu za koju je stopa kapitalizacije namijenjena.

Slika pod nazivom Slika brzina brzine Korak 3

3. Podijelite neto prihod po cijeni, koja je plaćena za kupovinu vlasništva. Stopa kapitalizacije je odnos između neto prihoda od imovine i njene početne cijene ili remonta. Stopa kapitalizacije izražava se kao procenat.

Pretpostavimo da smo stekli našu nekretninu za 40000,00 USD. Uzimajući u obzir ove informacije, sada imamo sve što trebate znati da biste pronašli našu brzinu kapitalizacije. Cm. Ispod:

9000 USD (bruto prihod)

-900 dolara (upravljanje imovinom)

-450 USD (sadržaj)

-710 USD (porezi)

-650 dolara (osiguranje)

= 6290 USD (neto dobit) / 40000 USD (kupoprodajna cijena) = 0.157 = "15.7% stopa kapitalizacije "

2. dio 2:

Koristite brzinu kapitalizacije s umom

jedan. Koristite brzinu kapitalizacije za brzo uspoređivanje sličnih mogućnosti ulaganja. Stopa kapitalizacije uglavnom predstavlja izračunati prihod od kamata koji investitor može dobiti od kupovine nekretnina. Zbog toga je stopa kapitalizacije dobro prilagođena za usporedbu potencijalnog sticanja s drugim mogućnostima ulaganja sličnim. Brzina kapitalizacije omogućava vam brzo približne usporedbe potencijalnih prihoda od investicionih nekretnina i može vam pomoći u suzivanju popisa opcija.

Na primjer, pretpostavimo da razmotrimo mogućnost kupovine dvije stavke nekretnina u istom području. Jedna ima brzinu od kapitalizacije od 8%, dok je u drugom iznosi 13%. Ova početna usporedba govori u korist druge nekretnine, jer obećava da će dobiti veće prihode za svaki ugniježđeni dolar.

Slika pod nazivom Slika brzina brzine koraka 5

2. Ne koristite kapitalizirajuću brzinu kao jedini faktor u određivanju ulaganja održivosti. Unatoč činjenici da brzina kapitalizacije omogućava brze, svjetlosne usporedbe između dva ili više objekata svojstava, nije jedini faktor koji bi trebao biti razmotren. Investicija u nekretnine mogu biti prilično teške stvari. Jednostavne investicije ovise i o usklađivanju na tržištu i nepredviđenim događajima koji prelaze jednostavan izračun brzine kapitalizacije. U minimumu morate razmotriti i potencijal za rast prihoda vaše imovine, kao i sve moguće promjene u njegovoj vrijednosti.

Na primjer, pretpostavimo da kupimo imovinu od 100.000,00 USD i očekujemo da će dobiti 100.000,00 USD godišnje, što nam daje brzinu kapitalizacije od 10%. Odjednom se lokalno tržište stanovanja prolazi promjene, a trošak vlasništva se povećava na 1500.000,00 USD, a stopa kapitalizacije padne na 6,66%. U ovom slučaju može biti vrijedno razmatranja mogućnosti prodaje imovine, a dobit se koristi za ostale investicije.

Slika pod nazivom Slika brzine brzine Korak 6

3. Koristite stopu kapitalizacije za potvrdu nivoa prihoda ulaganja. Ako znate stopu kapitalizacije vlasništva u području njegove lokacije, možete koristiti ove informacije kako biste utvrdili veličinu neto dobiti vašeg objekta za koju trebate generirati za opravdanje svojih investicija. Da biste to učinili, jednostavno pomnožite cijenu zatraženu za svojstvo u kapitalizacijskoj stopi takve imovine u području kako biste pronašli svoj "preporučeni" neto nivo prihoda. Vrijedi napomenuti da se, u suštini, izračunavanje "neto dobiti" svodi na jednadžbu (neto dobit / cijenu) = stopa kapitalizacije.

Na primjer, ako smo kupili nekretninu za 400.000,00 USD u području u kojem najsjedbedljiva imovina ima kapitalizaciju od 8%, mogli bismo pronaći naš "preporučeni" nivo prihoda množenjem 400000,00 × 0,08 = "32.000 dolara". Rezultirajuća vrijednost je iznos neto dobiti imovine, koji će se morati generirati godišnje kako bi se dobila brzina kapitalizacije od 8%, koja bi u skladu s tim trebala utjecati na dostavljene cijene najma.

Savjeti

Uvijek provjerite profitabilnost ulaganja, kao i izračunavanje troškova, ako je moguće. Stanje vezano za prijedlog kupovine nekretnina treba sadržavati preispitivanje sporazuma o zakupu za provjeru prihoda od najma. Troškovi se mogu izračunati kontaktiranjem nezavisnog dobavljača.
U procesu procjene vrijednosti imovine, procjenitelji će se sagledati u uporedivoj prodaji, troškove oporavka i rezultate pristupa prihoda. Pristup prihoda prikazuje potreban prinos kapitala i profitabilnosti posuđenog kapitala.

Upozorenja

Stopa kapitalizacije ne odražava budući rizik. Investitor se ne može osloniti na stopu kapitalizacije kao pokazatelj da će trenutni prihod ili vrijednost imovine ostati na ovom nivou tokom cijelog vremena. Nekretnina i najam povezani s njim mogu se amortizirati ili povećavati cijenu. Troškovi mogu istovremeno rastu. Stopa kapitalizacije ne prikazuje buduću prognozu rizika.